中古住宅購入のメリット・デメリットと経験談も紹介

最近はそうでもないかもしれませんが、家を買うとなれば新築という考えが根強いと思います。
家は人生で最も高い買い物の一つであり、一生にそう何度もないので、新築で理想のものを建てたいでしょう。

しかし、何十年と住み続ける中で生活の状況が変わって住みにくくなったり、実際住んでから分かった欲しい家の設備、間取りなどが出てくることがあるため、1回で全て満足することは難しいと思います。
そこで、比較的リーズナブルに購入できる中古住宅の購入を検討してみてはいかがでしょうか。

実際、私は中古住宅を購入し、4年ほど住んで売却しました。
その経験も踏まえて、中古住宅を購入するメリットとデメリットを紹介します。

メリット①安く購入することが出来る、消費税がかからない

家の性能が同じなら新築より安く購入できます。一度中古になると上物(建物)の価値が2割ほど下がるとされています。
さらに下記グラフの通り、年数が経てば価値が下がり、木造戸建てなら22年ほどで価値が0になるほどです。

また、個人売買に限りますが、中古住宅の購入は消費税がかかりません。
そのため、実質の購入費を減らすことになります。

消費税とは事業者からモノやサービス(消費されるもの)を購入した際に支払う税です。
下記は国税庁のサイトから一部引用したものです。

・消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します。
・国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、資産の貸付け及び役務の提供に課税されますので、商品の販売や運送、広告など、対価を得て行う取引のほとんどは課税の対象となります。
引用 - 消費税のしくみ | 国税庁 https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/01_3.htm

個人売買とは個人同士の売買に仲介として不動産屋さんが付く形ですので、消費税はかかりません。(メルカリの売買と同じです)
また、土地は消費されるものでは無いため、そもそも消費税はかかりません。

以上より、仮に3000万円の家(土地代抜き)を新築で買った場合、築年数0年(あり得ないですが)の中古を買った時に差額は以下の通りです。

	新築	中古
建物価格	3000万円	2400万円(新築の2割減)
税金	300万円	0円
総支払額	3300万円	2400万円
差額は900万円

その分をリフォームや、新しい家具にお金を回すことが出来るでしょう。住みたい場所や希望の家の広さが中々妥協できないが、予算も上げられない方は中古住宅で購入費を抑えられます。

メリット②建物の価値減少が緩やか

最も知っておいて欲しいメリットが、資産価値が下がりにくいことです。
中古住宅の築年数や木造かコンクリかによっても変わりますが、既に建物の資産価値が下がっているため、新築より建物の価値減少が緩やかになります。

住宅が売れるために考えることを3つのステップでも説明した通り、建物価値とローン残高の関係が重要で、建物価値が下がりやすいと売った時にローン残高の方が多くて損失が出るリスクがあります。

さらに、注文住宅の新築であれば、自分好みでお金を出してカスタマイズできるが、そのカスタマイズが市場で資産価値としてみなされなかった場合、中古ではさらに価値が下がります。
中古住宅なら価値が下がった後の物を購入するので、資産価値が下がりにくくなります。

ただし、リノベーション分は新築同様に価値が下がるので、かなりお金をかけてしまった場合はメリットが目減りします。

デメリット①家の状態が不透明

築年数があまり経っていないものであれば、家の劣化や腐敗など気にしなくていいですが、古い物件はどこかしら傷んでおり、前の所有者のメンテナンス次第で良くも悪くもなります。
ホームインスペクションは必須だと思いますが、それでも見切れない所はあります。瑕疵保険でリスクを下げることはできますが、ある程度のリスクは覚悟しましょう。

ホームインスペクションと瑕疵保険については下記の国土交通省のPDF資料が分かりやすいです。
PDFファイルはリンク切れ起こしやすいので、消えている場合はgoogle検索か既存住宅流通について（建物状況調査(インスペクション）活用に向けて) | 国土交通省を確認ください。

引用 - 既存（中古）住宅の安心取引のために～建物状況調査（インスペクション）活用の手引き | 国土交通省 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735147.pdf

中にはリフォーム済みの中古住宅もあり、その場合は家の劣化が見えにくくなってしまっているため要注意です。
そういう物件は避けるべきですが、どうしても購入したいなら、リフォーム前の写真を貰って確認するようにしましょう。

逆に本当に古くてフルリノベーションするのであれば、リノベーション時に劣化を確認や修正ができます。
それでも、想定より傷んでいたらリノベーション代がかさむでしょう。

デメリット②家の設備、間取りなどを自由に決められない

フルリノベーションしない限り、設備、デザイン、間取りを自由にすることはできません。
その分安く買えるのですが、あまりにも自分に合わない間取りだったりすると住んでいてストレスになるでしょう。

あまりに自分の欲しい家とギャップがあるなら買わない方が良いでしょう。

ただ、冒頭でも書いた通り、新築でも100%希望通りの家を建てることは難しいですし、自分の欲しい家、間取りも実は分かっていないことがあります。
そのため、安い中古住宅を買って住んでみるというのもありだと思います。

私の経験談

私は築年数1年の中古住宅を購入しました。
そのため、建物の劣化や腐敗は気にしなくてよく、リフォームも不要でした。家のデザインは少し好みと一致しませんでしたが、及第点ってこともあり購入を決めました。

しかし、家の収納スペースの配置、リビング階段、動線の悪さなど、使い始めてから不満が出てきました。
また、妻の好みにも合うように配慮して選びましたが、実は好みを把握しきれていなかったことも後々知りました。

そんな家も転職を機に手放しましたが、4年間住んだ家を購入価格の2割増しで売ることが出来ました。
コロナ禍での住宅高騰、ウッドショックなどの追い風もありましたが、何より上記で説明した中古住宅のメリットが効いています。

理想とする家のイメージが決まっており、理想的な家が運よく買えるのであればいいですが、現実は妥協する点は必ず出てきます。
それでも無理に新築で建てるより、どうせ妥協するなら中古住宅にしてコストメリットを享受することも良い選択と思います。

まとめ

中古住宅を購入するメリットとデメリットを紹介しました。
新築には新築の良さ、中古には中古の良さがありますが、金銭的な意味だけを見れば中古住宅が良いでしょう。
ただ、デメリットもあり、特に物件の状態を把握することは我々のような素人には難しいです。
良い不動産屋さんや知識のある人を捕まえたり、自分でも多少の勉強をしてリスクを低減させましょう。